Реинкарнация обмена
Обвал рынка заставил вспомнить о старом испытанном способе обмена жилья
Последние тенденции рынка недвижимости говорят о том, что даже на изрядно подешевевшую жилплощадь очень сложно найти покупателя. Причина в отсутствии свободных капиталов, некогда легко предоставляемых банками. Деньги из оборота ушли, заморозив рынок недвижимости, но извечный квартирный вопрос остался. И тогда народ вспомнил об изрядно под-забытом способе решения жилищной проблемы — обмене.
Меняю кошку на сломанную брошку…
Теоретически обменять можно все, ведь жили когда-то наши далекие пращуры натуральным хозяйством, меняя выращенное на своем огороде на то, что произвели соседи. Да и не в столь далекие советские времена ту же жилищную проблему решали исключительно с помощью обмена. Сегодня обмен жилья — это хоть и самый сложный способ решения квартирного вопроса, зато самый реальный. Неслучайно растет количество подобных предложений.
Оперативнее всего на последние тенденции на рынке недвижимости отреагировал Интернет — специализированные сайты все чаще размещают объявления об обмене жилья. Правда, подавляющее большинство их предлагают иногородний обмен или большей площади на меньшую. Хотя есть и весьма оригинальные предложения, например, обмен автомобиля на квартиру, то есть движимого имущества на недвижимое. Или обмен замороженных вкладов в банках на недвижимость. Доподлинно неизвестно, была ли проведена хоть одна такая сделка, но сообщения об подобных предложениях в Интернете не редкость. Правда, сами банкиры возможность такого обмена ставят под сомнение. По словам работника одного из финучреждений Симферополя, это теоретически возможно, только если банк, в котором заморожены вклады, сотрудничает со строительной компанией, в свою очередь, из-за кризиса потерявшей клиентов. В этом случае долги строителей перед финучреждением при желании можно покрыть задолженностью банка перед вкладчиками, если, конечно, последние будут в этом заинтересованы. Впрочем, выгода самого финучреждения в таких сделках невелика, ведь банку интересно получать живые деньги, а не бартерные схемы.
В принципе, обмен может спасти тех, кто в свое время приобрел в кредит недвижимость большой площади, а теперь рассчитываться за нее не может. Продать ее — дело непростое, ведь спросом опять пользуется малометражное жилье, на покупку которого нужно меньше дензнаков, а обменять с доплатой на квартиру или дом меньшей площади вполне вероятно. К числу потенциальных обменщиков можно отнести и тех, кто боится продать свою квартиру и не успеть купить то, что присмотрел, из-за непредсказуемого поведения цен на недвижимость. А поменять одно жилье на другое гораздо спокойнее.
Назад в прошлое
Быстро отреагировав на изменения на рынке, крымские риэлтеры уже занялись созданием баз данных обменных фондов. Как рассказала директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Масальская, несмотря на сильное снижение стоимости жилья — от 20 до 50%, платежеспособный спрос на квартиры упал до минимума: большинство банков не выдают ипотечные кредиты, оказывают эту услугу единицы, да и то на совершенно неприемлемых условиях, например, срок кредитования всего 5 лет. Потенциальные покупатели недвижимости, у кого есть сбережения в банках, не могут забрать депозиты. Поэтому риэлтерам начали поступать предложения об обмене, хотя иллюзий насчет популярности данной операции специалисты в сфере недвижимости не питают.
Директор симферопольской фирмы «Город» Валерий Шевердак говорит, что в СССР сделки по обмену жилья были единственно возможным вариантом, потому что оно не было приватизировано и отсутствовал как таковой рынок недвижимости. В 90-е годы обмен пользовался популярностью благодаря тому, что далеко не все квартиры были уже приватизированы, ведь процесс приватизации начался только в начале 90-х, да и выбор жилья, предлагаемого на продажу, был невелик. Когда практически вся жилая недвижимость стала частной собственностью граждан, подавляющее большинство сделок стало проводиться путем купли-продажи, потому что при обмене довольно непросто найти человека, который хотел бы перебраться именно в обмениваемую жилплощадь. Так же, как непросто подобрать варианты, чтобы интересы и вкусы всех сторон совпали, говорит он. Именно поэтому в свое время обмены трансформировались в цепочку сделок купли-продажи. Разделяет его мнение и Наталья Масальская. По ее словам, риэлтерам приходится тратить много времени и сил, чтобы подыскать варианты, которые устроят все стороны обмена, а время — деньги.
Хотя бывают случаи, когда заключить договор обмена гораздо выгоднее, чем купли-продажи. Например, когда он заключается между родственниками: родители меняют свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную квартиру детей. В этом случае более целесообразно заключить именно договор мены, потому что он избавит всех от лишних формальностей, траты времени и денег, ведь оформлять 2 договора дарения или дважды заключать сделку купли-продажи дороже и хлопотнее. Кроме этого, есть приятная для клиента разница в размере государственной пошлины, которую ему приходится платить при нотариальном оформлении договора купли-продажи и удостоверении сделки мены.
Юридические нюансы
В принципе, любое жилье подлежит обмену, даже то, которое принадлежит на правах собственности, объясняет Наталья Масальская. Это, конечно, добавляет сложности при оформлении, но юридически законно.
Как и другие операции с недвижимым имуществом, договор мены жилья должен быть удостоверен нотариусом и зарегистрирован в БТИ. По сути, он представляет собой письменное согласие сторон продать друг другу свою недвижимость, правда, не за деньги, а за другое имущество: каждая из сторон обязывается передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой. Поэтому получается, что нет принципиальных отличий между договором мены и купли-продажи.
Так же, как нет принципиальных отличий, в каких случаях он может быть оспорен в суде и признан недействительным. Риски при заключении договора обмена практически такие же, как и при любых других сделках по отчуждению недвижимого имущества. То есть недействительным он может быть признан, если не соблюдены формы составления документов или у участников сделки нет полномочий для ее заключения. Кроме этого, сделка может быть оспорена, если представитель одной из сторон оказался недееспособен или находился при ее заключении под действием психотропных препаратов. Так что пусть небольшой, но шанс у обмена все-таки есть, по крайней мере, до тех пор, пока на рынок недвижимости не вернутся наличные деньги.
Добавление комментария
Интересные факты от RedTram
- Стоимость земли
- Полис медицинского страхования авто каско страховых компаний.
